Pignoramento casa, una famiglia salvata!
Oggi voglio raccontare una storia a lieto fine, la storia di un pignoramento casa, la storia di una famiglia che ha rischiato di perdere la propria abitazione. La storia di una casa all’asta poi salvata.
Una storia che poteva finire male, come tante altre, ma non è stato così! Scrivo questo articolo anche per rispondere a quei clienti che spesso mi chiedono: “ho la casa pignorata cosa fare?”, “si può pignorare la prima casa?”, “la prima casa è pignorabile?” Seguimi per sapere di più su questa storia a lieto fine, e su come sia possibile fermare un’asta giudiziaria e salvare la tua casa.
La casa di proprietà è, per noi italiani, il bene per eccellenza, infatti, secondo l’ISTAT, l’ottanta per cento degli italiani vive in casa di proprietà. È sulla prima casa che, normalmente, si investe di più sia in termini economici che affettivi, è qui che, sono concentrati i sacrifici di una vita, magari l’acconto lo si è pagato con la liquidazione dei genitori, è qui che i nostri figli hanno mosso i primi passi, è qui che le nostre radici scendono in profondo. Ebbene, oggi sempre più famiglie stanno vivendo l’incubo di perdere la propria abitazione, magari dopo anni di sacrifici, magari perché non si riesce più a pagare per la perdita del lavoro o qualche evento imprevisto, ma, a volte, è possibile battere le banche e salvare la propria abitazione dal pignoramento della prima casa.
Così è stato per Giuseppe e Laura (questi, per privacy, non sono i veri nomi). Giuseppe e Laura vivono tranquillamente nella loro casetta; qui sono nati, non solo i loro due figli, ma Laura stessa, qui lei è cresciuta con i suoi genitori. Questa è la strada dove è sempre vissuta, dove giocava da bambina, qui i progetti di vita insieme con Giuseppe hanno preso forma. Giuseppe e Laura hanno acceso un mutuo per riscattare le quote dagli altri eredi e ristrutturare l’immobile. Va tutto bene per molti anni, è una famiglia mono reddito, come tante famiglie italiane. Giuseppe è dipendente di una grande società, non ha un super stipendio, ma uno stipendio che gli consente di vivere dignitosamente. Un brutto giorno Giuseppe perde il lavoro, non per sua colpa, ma perché la società decide di chiudere lo stabilimento catanese e porta la produzione fuori dall’Italia. Giuseppe percepisce per un periodo il reddito per disoccupazione, poi non più, non riesce a trovare un altro lavoro, così non è più in grado pagare le rate del mutuo. Dopo circa sei mesi arriva l’atto di precetto e poi atto pignoramento casa, che tecnicamente è un atto di pignoramento immobiliare.
I coniugi sono disperati.
Il mutuo inizialmente era stato stipulato per € 90.000,00, e dopo circa 10 anni di rate pagate la banca chiedeva ancora € 80.000,00 per il soddisfo.
Una richiesta esorbitante, fuori dalla logica, come se non fosse stato pagato quasi nulla in 10 anni di sacrifici. Posso assicurarvi che questa è prassi per le banche italiane, se non ci si oppone adeguatamente, queste richieste assurde diventano esecutive. Dopo un primo, purtroppo lungo, momento di totale inerzia, decidono, su iniziativa di Laura, di venire in studio da noi. Laura esordisce “mi hanno pignorato la casa” e scoppia in lacrime, l’asta era fissata a soli 30 giorni dal nostro primo incontro. Un caso, per noi, molto difficile indubbiamente. Laura continuava a piangere, un singhiozzo “pignorato casa”, un altro “si può abitare in una casa pignorata”… E continuava con le domande. Mi sembra opportuno, a questo punto, fornire alcuni chiarimenti, a voi lettori, così come li ho dati a Giuseppe e Laura. Se anche tu, ti ritrovi nella loro stessa situazione, non esitare a contattarci.
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Casa pignorata cosa succede
1° passo
Dopo diverse rate impagate, la banca invia la lettera di decadenza dal beneficio del termine, un lettera raccomandata con cui, in buona sostanza, si comunica che non è più possibile pagare a rate il mutuo, e si chiede l’immediato pagamento del debito residuo, oltre rate impagate ed interessi di mora.
2° passo
Atto di precetto, documento con il quale, la banca chiede il pagamento entro 10 o 20 giorni dalla notifica del debito residuo.
3° passo
Atto di pignoramento…pignoramento casa. Il pignoramento è un atto formale con il quale prende il via l’espropriazione forzata dell’immobile. L’atto viene notificato al debitore e trascritto nei pubblici registri, quindi in conservatoria.
4° passo
Il Giudice delle esecuzioni, nomina un consulente tecnico, ingegnere o architetto, che, previo visita, fa una stima dell’immobile. Dopo circa 60 giorni, l’immobile viene messo in vendita all’asta, ad un prezzo inferiore del 25% rispetto la stima del perito. Ad ogni successiva asta il prezzo verrà ribassato del 25%, così come le successive aste.
Pignoramento prima casa, può finire all’asta?
La risposta purtroppo è sì. La prima casa può essere venduta all’asta, d’altronde, per statistica, sono proprio le prime case ad essere maggiormente oggetto di esecuzione. Sulla questione del pignoramento immobiliare prima casa, o pignorabilità prima casa, circolano molti falsi miti. Molti credono alla “impignorabilità della prima casa”, e che, quindi, non si possa pignorare la prima casa. Purtroppo non è così, le banche, come tutti i creditori, possono pignorare la prima casa anche per piccoli debiti. Come dirò più avanti, però, è possibile porre alla banca tutta una serie di “difficoltà” e salvare la casa.
Si può abitare in una casa pignorata?
In linea teorica ed in termini di legge, ricevuto il pignoramento casa, la stessa può essere abitata dall’esecutato, ovvero dal debitore, o da chi la abita. Questo solo dopo aver ricevuto l’autorizzazione del Giudice, in alcuni casi viene richiesto un canone di locazione fino alla data di vendita. Nei fatti è frequente che la famiglia esecutata non lasci l’immobile fino alla vendita, ciò viene “tollerato” e spesso concesso dai magistrati che hanno contezza della difficoltà. Quando poi l’immobile viene venduto, l’acquirente, per ottenere il possesso legittimo dell’immobile si rivolgerà alle autorità, ottenendo, se necessario, anche l’intervento delle forze dell’ordine.
Casa all’asta con figli minorenni?
Molti, erroneamente, credono che in presenza di figli minori la casa non possa essere messa all’asta, purtroppo non è così, ed è possibile vendere anche in presenza di anziani o disabili. Gli speculatori e la legge non hanno infatti scrupoli di nessun tipo. Certo, queste categorie possono rallentare il corso di “esproprio” ma non di certo fermarlo.
“Consiglio di rimanere nell’immobile fino alla vendita, ciò potrebbe scoraggiare eventuali acquirenti, i quali sanno che per l’ottenimento del possesso potrebbero occorrere diversi mesi.”
Casa all’asta: debito quando va in prescrizione?
La prescrizione dei debiti bancari varia dai 5 ai 10 anni, a seconda che siano chirografari o ipotecari. Attenzione però: ogni volta che la banca agisce in qualche modo, con comunicazioni ufficiali o con atti esecutivi, il termine si interrompe. Un altro aspetto che è bene conoscere è che, nel caso in cui la banca non sia soddisfatta economicamente dalla vendita dell’immobile, quindi nel caso in cui la vendita dell’immobile non abbia coperto l’ammontare del debito, la banca potrà ancora richiedere la differenza al debitore principale ed agli esecutati. E questo accade normalmente.
Casa pignorata si può vendere?
La casa pignorata non è più, per logica, di proprietà di chi ha stipulato il mutuo. Con l’atto di pignoramento, in un certo senso, il diritto di proprietà si è spostato dall’acquirente alla banca che ha concesso il mutuo. La vendita quindi sarebbe vietata per legge. Tuttavia, se si è trovato un acquirente che offre una cifra capiente a saldare il debito è possibile chiedere alla banca un accordo. Con l’accordo della banca ed il benestare del Giudice è possibile vendere.
Fino a qui le cattive notizie. Passiamo alle buone notizie, iniziando con il rispondere alla domanda fatidica:
È possibile salvare una casa all’asta?
La risposta è sì, è possibile! Non è di certo semplice ma è possibile. Le aste sono gestite non dal Tribunale ordinario ma dalle Esecuzioni, anche il nome non è particolarmente rassicurante. Il tipo di procedimento è sommario, in linea teorica e pratica non è possibile entrare nel merito della questione; quindi, per fermare un’asta occorre portare all’attenzione del Giudice gravi violazioni quali:
- Usura originaria del rapporto di mutuo
- Colpa della banca nella concessione del credito
- Difetti formali del procedimento
- Difetti formali del contratto di mutuo
- Gravi errori o omissioni della consulenza
Ovviamente questa è una sintesi estrema del nostro lavoro, né è possibile spiegare in poche righe il nostro know-how. Diciamo che il nostro intervento è finalizzato proprio alla analisi a 360° della posizione del cliente debitore, quindi dal punto di vista giuridico, finanziario, ma anche tecnico immobiliare. Cerchiamo e troviamo quasi sempre vizi che possono portare alla sospensione dell’asta. In alcuni casi non si riesce a fermare l’asta, evidenziate le anomalie, è possibile ottenere un saldo e stralcio dalla banca.
Ma torniamo alla storia di Giuseppe e Laura.
In questo caso è stato importante l’intervento di un architetto che collabora stabilmente con noi. La consulenza depositata in Tribunale trascurava diversi aspetti legati all’immobile che lo rendevano di fatto invendibile e quindi non trasferibile. Un grave errore del tecnico incaricato dal Giudice, errore di cui si è accorto il nostro tecnico e su cui abbiamo fatto prontamente leva. Il nostro legale ha depositato istanza di sospensione, istanza accolta in 48 ore. Se anche tu rischi di perdere la casa, contattaci, un nostro consulente valuterà la tua situazione.
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CASO RISOLTO: CASA ALL’ASTA SALVATA, GIUSEPPE E LAURA FELICI!
Se anche tu ti trovi in una condizione simile, mi permetto di darti qualche consiglio:
- non gettare la spugna,
- continua a combattere per la tua casa e la tua famiglia,
- non andare da avvocati generici tuttofare.
In questa materia occorre una preparazione specifica ed un Team in grado di affrontare il problema in tutti i suoi aspetti, legale, finanziario e tecnico.
A cura del Dott. Stefano Di Domenico.
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