Ritrovarsi con la casa pignorata o, peggio ancora, all’asta è un dramma.
Anche tu, come tante altre famiglie, sei in preda all’angoscia perché non sai come salvare la tua casa dal pignoramento e/o dalla vendita all’asta?
NON PREOCCUPARTI!
In questo articolo ti aiuteremo a fare chiarezza sul tema del pignoramento immobiliare e della vendita all’asta, illustrandoti tutte le possibili soluzioni per evitare o per liberarti da tali procedimenti esecutivi. Gli argomenti che tratteremo:
- Cos’è il pignoramento immobiliare?
- Casa all’asta: come funziona?
- Cosa fare se hai casa pignorata dalla banca o, peggio ancora, la tua casa è stata messa all’asta?
- Casa pignorata e messa all’asta: come salvarla? Le soluzioni!
Pignoramento Immobiliare
Il pignoramento è l’atto con il quale si realizza l’espropriazione forzata di un certo bene di proprietà del debitore, al fine di permettere al creditore di recuperare il proprio credito. Quando il pignoramento ha per oggetto beni immobili si parla di pignoramento immobiliare.
Il pignoramento è l’ultimo avviso, prima di vederci portare via i nostri beni.
Non allarmarti però:
- Il pignoramento non viene eseguito dall’oggi al domani;
- Ci sono tappe e tempi da rispettare;
- È possibile bloccare la procedura.
Ebbene, il pignoramento è solo l’ultima tappa del processo di recupero del proprio credito da parte della banca. La notifica del pignoramento implica che al debitore sia già stato notificato un atto di precetto, al quale egli non si è opposto. Il precetto, infatti, concede al debitore un termine di 10 giorni per ripianare la sua situazione, che può avvenire in due modi:
- Il versamento al creditore di quanto dovuto;
- Oppure presentando opposizione.
Scaduti i 10 giorni, la naturale conseguenza del precetto è il pignoramento e l’esecuzione forzata. L’espropriazione deve comunque essere eseguita entro 90 giorni dalla notifica del precetto, pena l’inefficacia dell’atto. Per procedere all’espropriazione è necessario notificare al debitore l’atto di pignoramento casa e trascriverlo nei registri immobiliari. Una volta notificato l’atto di pignoramento, l’immobile viene sottoposto alla procedura esecutiva di espropriazione, nel corso della quale sarà venduto all’asta al migliore offerente.
Anche se la procedura di espropriazione è stata avviata, è possibile bloccarla.
SCOPRI COME.
Casa all’asta: come funziona?
Come abbiamo già ribadito, la casa, terreno agricolo o capannone vanno all’asta perché sottoposti a pignoramento da parte del tribunale. Questo avviene quando il proprietario dell’immobile non paga un debito – ad esempio il mutuo bancario – e i creditori adiscono le vie legali per recuperare le somme a loro dovute.
Ma vediamo insieme cosa succede dopo la notifica del pignoramento e ci ritroviamo con la casa pignorata. Dopo la notifica dell’atto di pignoramento, solitamente, viene incaricato un perito dal tribunale che procede alla valutazione del bene immobile. Durante il pignoramento, il debitore conserva la proprietà della casa ma non può venderla, affittarla o deteriorarla. A questo punto, sulla base della stima elaborata dal perito, il tribunale dell’esecuzione fissa una data per l’asta giudiziaria e stabilisce il prezzo minimo di vendita.
Asta deserta: cosa succede?
Ad ogni asta deserta, il prezzo minimo d’asta viene ridotto del 25%, e così via fino a quando non viene aggiudicata l’asta. Può anche accadere che, se al terzo tentativo d’asta andata deserta, il giudice possa prevedere una quarta asta in cui abbassare il prezzo di vendita fino alla metà, allo scopo di attirare quanti più potenziali offerenti. Se persino la quarta asta non va a buon fine, il giudice provvede a revocare il pignoramento, poiché a quel punto il prezzo del bene sarà così basso da non poter soddisfare il creditore.
Il rischio che la vendita all’asta del bene possa comportare una svalutazione dello stesso è elevato, ma è ancor più elevato il rischio che il ricavato dalla vendita non basti per saldare il creditore, che potrebbe decidere a quel punto di attivare altri procedimenti esecutivi per soddisfarsi. Il debitore e la sua famiglia possono continuare ad abitare nella casa all’asta fino all’emissione del decreto di trasferimento da parte del giudice, atto che assegna la proprietà del bene all’aggiudicatario.
Generalmente tra l’asta giudiziaria e il decreto trascorrono dalle 2 settimane ai 3 mesi. A questo punto, il debitore è obbligato per legge a lasciare l’immobile e, in caso di occupazione abusiva, il nuovo proprietario può richiedere l’intervento dell’ufficiale giudiziario per lo sgombero.
Cosa fare se ricevi un atto di pignoramento o, peggio ancora, la tua casa è già all’asta?
Ricevere un pignoramento non porta mai buone notizie. Il suo arrivo significa che abbiamo debiti non saldati e che ci sono creditori agguerriti, che si sono rivolti in tribunale per ottenere con la forza giudiziaria ciò che non siamo nella possibilità di restituire. Come devi agire allora?
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NON RIMANERE FERMO E PASSIVO DI FRONTE AGLI EVENTI. Se non agisci, l’unico ed inevitabile destino a cui andrai incontro sarà la perdita del patrimonio, nei limiti ovviamente del tuo debito.
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EVITA DI AFFIDARTI A CONSULENTI E/O AVVOCATI CHE NON SIANO SPECIALIZZATI IN CONTENZIOSO BANCARIO. Laddove possibile, ti consigliamo di ANTICIPARE LA BANCA promuovendo giudizio prima di vederti notificare il precetto; la strada sarebbe maggiormente agevolata (blocca la banca). Se ti non ti è possibile proseguire coi pagamenti delle rate del mutuo e la banca ti ha già notificato la lettera di decadenza dal beneficio del termine, nella quale ti richiede l’intero debito residuo, contattaci, noi elaboreremo per te la strategia più idonea.
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NON OSTACOLARE IL LAVORO DEI GIUDICI, CUSTODI O PERITI. Non otterrai nulla, piuttosto, rischierai di essere cacciato da casa. La soluzione al tuo problema è un’altra.
Se vuoi conoscere come possiamo aiutarti a salvare la tua casa pignorata, clicca il pulsante sotto.
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Casa pignorata e messa all’asta: come salvarla?
Il ventaglio delle possibili soluzioni è ampio e diversificato, per questo motivo, è indispensabile che tu non agisca in autonomia ma che ti affidi a consulenti esperti che analizzino la tua situazione debitoria e scelgano insieme a te la strategia più idonea.
Opposizione all’esecuzione
Per promuovere un atto di opposizione devono sussistere valide motivazioni quali:
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Usura sul contratto di mutuo: Per quanto possa sembrare anomalo, l’usura, ovvero l’applicazione da parte dell’Istituto di tassi d’interesse oltre il tasso soglia, è una prassi e non un’eccezione. Per stabilire se il tasso di un mutuo sia usurario si deve tener conto non solo degli interessi applicati dall’Istituto ma anche di tutte le spese annesse all’erogazione del mutuo, vale a dire: commissioni di istruttoria, polizze assicurative, perizie di stima dell’immobile ecc.
Se la Banca ha applicato un tasso oltre soglia, dovrà RESTITUIRTI TUTTI GLI INTERESSI che ha già incassato o incasserà.
Per ottenere tale risultato, i consulenti di ReAsset dovranno analizzare il contratto di mutuo e, una volta individuati gli illeciti, predisporre, previo incarico, la perizia econometrica da depositare in giudizio.
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Legge sul sovraindebitamento: La L. 3/2012, detta anche “Legge anti suicidi”, ha permesso a chi versa in una situazione di sovraindebitamento, di abbattere il debito pagando solo quanto gli è possibile. Tale normativa è destinata a coloro i quali non dispongono di patrimonio liquido per onorare il debito scaduto. Per aderire alla procedura è necessaria una verifica della tua situazione patrimoniale e finanziaria, oltre che alla redazione di un piano di ristrutturazione debiti. ReAsset ti assisterà in tutte le fasi, collaborando con l’Organismo di composizione della crisi.
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Prezzo d’asta troppo basso: È raro che le case pignorate all’asta si vendano al primo tentativo. Ad ogni asta deserta o infruttuosa, il prezzo minimo d’asta viene ridotto del 25% e così via fino a quando non viene aggiudicata. Il rischio, dunque, che la vendita all’asta possa comportare una svalutazione dell’immobile è elevato, ma ancor più elevato è il rischio che il ricavato dalla vendita non basti poi a saldare il creditore, che potrebbe decidere a quel punto di attivare altri procedimenti esecutivi per soddisfarsi.
Come bloccare un’asta giudiziaria allora?
L’art. 164 bis del codice di procedura civile ha previsto: “Quando non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, che venga disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo.” Qualora il valore della casa pignorata scenda al di sotto del suo valore di mercato, presentando apposita istanza al giudice, si potrà ottenere la chiusura anticipata del procedimento.
Accordo transattivo
L’accordo transattivo rappresenta il metodo più celere per saldare il tuo debito. Esiste la possibilità, anche in fase di pignoramento della casa o vendita all’asta, di trovare un accordo con la banca per pagare in maniera dilazionata oppure per estinguere il tuo debito a saldo e stralcio.
Senza dubbio, con una proposta transattiva a saldo e stralcio puoi ridurre notevolmente l’importo del tuo debito, saldarlo e dire addio definitivamente ai tuoi debiti. Eseguito il pagamento, la banca non avrà più nulla a pretendere e interromperà di fatto la procedura esecutiva.
Nota bene: La trattativa viene instaurata con professionisti formati, che conoscono bene i “trucchi del mestiere”. È importante quindi, per il buon esito della pratica, che ad interloquire con questi personaggi ci siano professionisti specializzati nell’assistenza debiti e che sappiano affrontare professionalmente la negoziazione.
Fondo Salva Casa
Il Fondo Salva Casa, previsto dall’articolo 41-bis del decreto fiscale 124/2019, consente a chi ha ricevuto un pignoramento immobiliare ed ha casa all’asta di rinegoziare le condizioni del mutuo e bloccare la vendita giudiziaria. In sintesi, il debitore pignorato può chiedere la rinegoziazione del mutuo o la surroga della garanzia ipotecaria e quindi ottenere la somma necessaria ad estinguere il mutuo. Tale somma è coperta dal Fondo di garanzia, limitatamente agli immobili “prima casa”. Questa misura è nata per far fronte alla crisi economica che ha colpito i consumatori, aggravata dall’emergenza da Covid-19.
Questa misura non è priva di problematiche e requisiti da rispettare, per questo motivo, devi affidarti a dei professionisti.
Come vedi, ci sono numerose soluzioni per salvare la tua casa, ma conoscerle non deve portarti ad agire da solo. Non pensare, avendo letto il nostro articolo, di conoscere le sentenze, gli orientamenti e di poterti dedicare al fai-da-te. Qualunque manovra scelta deve essere effettuata da un professionista nei modi e nelle forme previste dalla legge o dagli usi e, soprattutto, sotto la sua responsabilità.
Non scoraggiarti e non perdere tempo nella ricerca disperata della strada più efficace per risolvere il tuo problema. L’aiuto di un professionista potrebbe rivelarsi determinante per la buona riuscita dell’opera. Mettiamo i nostri 10 anni di esperienza al tuo servizio. Quindi, se vuoi salvare la tua casa pignorata, non esitare.
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